경매초보가 알아두면 좋은 용어들 6가지

재테크를 시작하다 보면 여러 가지 것들에 관심을 갖게 된다. 기본적으로는 예금, 적금부터 시작을 해서 금, 주식, 토지 등등 다양한 방법으로 자산을 키워가길 원한다.

 

오늘은 그중에서도 경매에 관한 것을 살펴보려고 한다. 경매는 공매와 비슷한 용어로써 경쟁매매를 통해서 물건이나 건물 토지에 대한 입찰을 받는 것을 이야기한다. 어려웠던 시절에는 집이 경매에 들어갔다는 부정적인 말이나 경매로 돈을 벌었다는 사람들을 보면 시선이 긍정적이지는 않았다. 하지만 경매는 공정한 법적 절차로 진행되는 매매시스템이기 때문에 걱정할 필요가 없다. 어쩌면 일반 거래보다 더 안전하고 합리적인 

방법이라고 볼 수 있다. 

 

그래서 오늘은 경매를 처음 접하는 분들을 위한 경매에 있어서의 용어를 살펴보고자 한다. 오늘 배우는 용어만 조금 정리해도 경매를 통한 재테크를 하는 데 있어서 큰 한걸음이 될 것이다. 생소한 단어도 있겠지만 재테크를 위한 한걸음이라고 생각하면 될 것 같다.

1. 경매, 공매란?

경매 - 경매는 민사집행법으로 운영되는 매매로 권리자의 신청에 의하여 법원에서 부동산을

         구두의 방법으로 경쟁하여 파는 것을 말한다. 낙찰가율은 70~80%가 된다.

 

공매 - 공매는 국세 징수법으로 운영되는 매매로 공공기관이 강제적으로 물건을 처분하여

         돈으로 바꾸는 것을 의미한다. 낙찰가율은 50~60%가 된다.

 

경매와 공매의 큰 차이점은 집을 낙찰했을 때 나에게 인도가 되는 과정에 있다. 집을 사면 바로 내 집이 되는 것으로 생각하는데 그렇지 않다. 경매는 민사집행법에 의해 강제집행이 되어 부동산이 매매되는 것이기 때문에, 낙찰 후 내 것으로 인도되는 과정이 그렇게 길지 않다. 하지만 공매는 국세 징수법에 해당이 되어 국세 체납 처분에 최종단계로 재산을 압류하고 처분해야 하기 때문에 그 과정에서 반발이 심할 수 있다. 따라서 인도명령 소송절차를 밟아야 하기 때문에 조금 더 복잡하고 시간이 오래 걸리 수 있는 단점이 있다.

 

 

2. 전용면적과 대지권

전용면적 - 전용면적은 실제로 사용할 수 있는 공간으로 복도, 지하주차장, 화장실, 출입구,

              엘리베이터, 계단 등을 제외한 바닥 면적을 이야기한다. 대체적으로 실평수의

               50% 정도를 생각하면 된다.

               

대지권 - 건물 소재지의 권리를 얼마나 받을 수 있는지에 대한 권리이다. 예를 들어 10층짜리

            건물에서 하나의 상가를 경매 낙찰을 받았다고 할 때, 그 건물에서 낙찰받은 상가에

            대한 일정의 토지권리가 존재하는 것이다. 따라서 건물을 매각한다고 했을 때 

            대지권에 따른 비율로 보상을 받을 수 있는 것이다.

3. 기일입찰, 기간입찰

기일입찰 - 경매 방법 중 하나로 법원이 정한 날짜(기일)에 법원에 가서 입찰을 하는 것을

               말한다. 대부분의 모든 법원 경매는 기일 입찰로 진행된다. 따라서 입찰방법을

               잘 확인하여야 한다.

               

기간입찰 - 법원이 기간입찰을 하면 입찰 기일을 확인해서 그 기간에 입찰표와 필요

               서류를 우편으로 제출하거나 직접 제출하는 것을 기간입찰이라고 한다. 대게 

               1주일 이상 1개월 이하이다.

 

 

4. 매각 대상

매각 대상 - 우리나라는 특별하게 부동산을 매매할 때 토지와 건물을 별개의 항목으로

               구분한다. 따라서 경매를 할 경우 매각 대상란에 일괄매각이라 적혀있으면 

               토지와 건물을 모두 매각하는 것을 말하지만, 제시외 건물(무허가 건물) 등

               다른 항목이 적혀있다면 입찰 후에도 건물에 대한 소유권 관련 분쟁이 있을

               수 있기 때문에 확인하여야 한다.

5. 최저가, 감정가, 보증금

최저가 - 경매란 특성상 낙찰로 나온 금액을 가지고 채권자에게 변재를 하거나 돈을

            값아야 하기 때문에, 경매에 대한 일정 금액이 필요하다. 따라서 경매 시에도

            어느 정도 입찰할 수 있는 최저금액을 정하고 있고, 입찰 금액을 최저가 이상

            만 써낸다면 경매에 참여할 수 있다.

 

감정가 - 경매는 법원에서 이뤄지기 때문에 부동산에 대한 정보는 잘 알 수 없다. 

            따라서 경매로 나온 부동산에 대한 객관적인 금액을 알기 위해서는 전문가

            가 필요하다. 이런 것을 평가하는 사람들을 감정평가사라고 한다. 감정평가사

            들은 건물이나 물건에 대한 정보를 수집하여 객관적인 금액을 산출하고

            이것에 기준에 맞춰서 법원은 경매를 결정한다. 이때의 금액을 감정가라 한다.

 

보증금 - 입찰이 되는 경우 일정 금액에 금액을 지불해야지만 입찰이 확정된다. 입찰 

            이후에도 일련의 과정이 있기 때문에, 법원에서는 다른 일이 발생할지 모르는 

            것에 대비하여 최저가의 10%를 보증금으로 받는다.

6. 유치권

유치권 - 법적인 의미로는 다른 사람의 물건을 점유하는 사람이 그 물건에 관해서 

            채권이 생긴 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

            쉬운 예를 들자면 내가 어느 상가에 인테리어 공사를 해줬을 경우, 공사의

            특성상 인테리어가 마무리되면 돈을 받게 된다. 이때 상가 주인이 돈을 주지

            않는다면, 나는 돈을 받지 못했기 때문에 상가에 점유할 수 있는 권리가 생긴다.

            경매의 경우 유치권 행사를 하고 있는 사람들이 있는지 없는지 확인을 하는 것도

            중요하다. 내가 입찰을 받게 된다면 주인이 되기 때문에 그전에 변제되지 못한

            금액들을 보상해야 하기 때문이다.

 

위의 여섯 가지 이외에도 좀 더 알아야 할 용어가 있지만 오늘은 간략하게 알아보고, (너무 많이 하다 보면 까먹을 수 있으니^^) 다음 시간에 이어서 알아보도록 하자.