전월세 신고제를 제대로 이해하는 3가지 방법

전세, 월세로 살아가기 힘든 지금 빠르면 2021년부터 전월세 신고제라는 명목으로 새로운 법이 시행될 것으로 예상된다. 임대인도 걱정이 되고, 임차인도 걱정되는 전월세 신고이다. 그렇다면 전월세 신고제가 무엇인지 알아보고 어떠한 장단점이 있는지 알아보도록 하자. 장점도 있지만 단점도 존재하기 때문에 3가지 정도의 쟁점을 알고 있다면, 향후 집을 구하는 선택에 있어서 다양한 생각을 할 수 있으니 미리 알아두면 좋을 것이다. 

---

 * 전월세 신고제란 무엇인가?

 전월세 신고제란 정부자 추진 중인 주택임대차 보호 3 법 중 하나로서, 나머지는 전월세 상한제,

계약갱신청구권이 있다. 주요 골자는 주택임대차 계약 시 보증금, 임대료, 계약금 등의 세부

계약사항을 관할 지자체나 당국에 계약 후 30일 이내에 의무적으로 신고하는 내용을 포함한다.

신고의무자는 공인중개인과 임대인에게 있으며, 신고를 하지 않을 경우 과태료 100만원 이하, 

 거짓으로 신고할 경우 500만원 이하의 과태료를 물어야 한다. 얼핏 보면 벌금이 작은 것으로

보일 수 있다. 하지만 과태료 보다도 전월세 신고제가 적용이 되면 나타날 부동산 시장의

변화에 대해서 알아보아야 한다. 이에 대해서 3가지 정도로 알아보자.

---

 

1. 세입자의 확정일자에 상관없이 보증금 보호 가능

전세계약 시 가장 중요한 부분은 나의 전세보증금을 지키는 것이다. 전세계약 시 전입신고, 확정일자를 갖추게 되면 보증금에 대한 권리를 가질 수 있기 때문에 매우 중요시하는 부분이다. 그래서 전세계약서를 쓰기 전에 임대인은 등기부등본을 떼서 살펴보고, 근저당이 있는지, 집에 하자는 없는지 살펴보아야 하는 것이 우선적이었다. 하지만 전월세 신고제가 도입된다면 전월세 신고가 자동적으로 확정일자와 같은 효력을 가지기 때문에 임차인의 보증금을 보호 받을 수 있게 되는 것이다. 부동산에서 전세계약을 함과 동시에 보증금을 보호받을 법적인 효력이 생길 것으로 보인다. 임차인들에게는 전세사기라는 부담으로서 조금은 안심할 수 있는 좋은 보호 기능이 생긴 것이다.

2. 법 도입 후 무주택자에게는 단기간 좋은 현상일 것이다.

빠르면 2021년 계약부터 적용이 될 것으로 예상되는데, 임대인들은 기존에 신고하지 않아도 되는 범위의 계약까지 모두 신고를 해야 된다. 이것이 궁극적인 정부의 지침으로 임대인들은 추가적으로 세금을 내야 하는 부담을 가질 수밖에 없게 되었다. 따라서  다주택자들은 일시적으로 집을 구매하지 않고 팔 것이라는 생각이다. 그렇게 되면 무주택자들은 어느 정도 공급되는 주택을 살 수 있게 된다는 것이다. 다른 의미로는 전월세가 신고되기 때문에 너무 많은 금액으로 계약이 된다면 임대인들은 세금의 부담으로 보증금을 낮출 것이고, 무주택자들은 낮은 가격으로 전월세에서 살아갈 수 있게 되는 것이다. 하지만 결과적으로는 모두 가정일 뿐이다. 다주택자가 집을 팔아야 하는 것이고, 무주택자는 집을 사야지 정부의 정책이 정확하게 적용이 되는 것이다. 장기적으로 바라봤을 경우 임대인에게 혜택이 없기 때문에, 좋은 집들이 임대차로 나올 가능성이 적어지고, 임대차를 하려는 사람들은 상대적으로 많아지기 때문에 오히려 전세금이 올라갈 수 있는 문제점도 가지고 있다. 단기간으로 보면 좋은 제도이지만 보완해야 될 점이 있어 보인다.

 

 

3. 전월세 상한제, 계약갱신청구권의 영향

전월세 신고제를 설명하면서 주택임대차 보호 3 법에 대해서 잠깐 언급을 했다. 이 두 가지는 전월세 신고제가 도입이 된다면 추가적으로 도입이 될 가능성이 높은 법안들이다. 전월세 상한제는 임대차 계약 갱신 시 연 5%가량으로 제한하는 제도이고, 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝난 시점에 세입자가 2년 재계약을 요구할 권리이다. 이 두 가지 법안의 선결조건으로 전월세 신고제가 필요한 것이고, 신고제가 도입된다면 두 가지 법안도 이어서 추진이 될 것으로 보인다. 이 두 법안은 절대적으로 임대인에게 불리할 수밖에 없는 기준을 가진다. 비록 악덕인 임대업자들이 있지만 그렇지 않은 경우 임대인들은 전세금을 올리는 것에도 정부의 영향을 받게 되고, 재계약 요구 시 세입자의 권리를 인정해줘야 때문이다. 이렇게 된다면 점점 임대인들은 불만이 쌓여갈 것이고, 임대업을 하지 않을 수 있게 된다. 하지만 서울권과 같은 경우 주택을 매매하기 위해선 억 단위로 계산이 되기 때문에 임차인 입장에서는 전셋집이 없을 경우 울며 겨자 먹기로 높은 이자를 주고 새 집을 마련해야 할 수도 있게 된다. 좋은 제도라고  볼 수도 있지만 결국 보완해야 될 사안들이 아직은 많아 보인다.

 

빠르면 2021년에 도입이 된다는 전월세 신고제에 대해서 알아보았다. 전월세 상한제, 계약갱신청구권 또한 전월세 신고 제법이 도입이 된다면 조만간 적용될 것으로 보인다. 날뛰는 부동산 가격을 잡기 위한 정부의 노력이 보인다. 하지만 아직은 조금 보완해야 될 점이 보이긴 한다. 임대인과 임차인 서로에게 좋은 시스템을 만들어서 선진화된 부동산 데이터베이스를 구축을 했으면 좋겠다는 바람이다.