왕초보 월세계약할때 알아둬야할것!

대학생이 되면 합격한 학교 주변에서 집을 구하는 것이 전쟁과 마찬가지이다. 학교와 가까운 곳을 계약하고 싶지만 가격은 비싸고 가격은 저렴하지만 집은 좋지 않고 이래저래 어려운 점이 한두 가지가 아니다. 여기에 더해서 처음 집을 구하는 사회초년생이라면 보증금, 관리금과 같은 개념이 생소하게 느껴질 수가 있다.

 

사실 간단하지만 알고 있을 때와 모르고 있을 때의 차이는 매우 크다. 오늘은 월세 계약을 하는 경우 정말 초보를 위한 정보를 공유할 예정이다 대부분의 사회경험을 가진 분들은 알고 있지만 이번 자료는 왕초보를 초점에 두었기 때문에 아래 내용을 통해 부동산계약, 서류, 월세 등 기본적인 내용을 확인할 수 있을 것이다.

 

 

 

1. 보증금, 월세, 관리비

월세 계약을 하는 경우 보증금이란 단어를 가장 많이 볼 수 있다. 또한 관리비라는 명목으로 추가로 납부해야 하는 비용도 존재한다. 그렇다면 이러한 것들이 어떤 것을 의미하며 어떻게 하면 좋은 집을 찾을 수 있을지에 대해서 알아보자.

 

 

 1-1.  보증금

사전적인 의미를 먼저 살펴보면 장래 발생할지 모르는 채무를 담보하기 위하여 특정 관계에 있는 사람 사이에 금전을 보증금이라고 한다. 쉽게 집을 예로 들자면 입주를 하는 당사자도 중요하지만, 집을 내어 주는 주인 입장도 중요하다. 이때 입주자가 일정 금액을 월세로 합의하고 계약을 했지만 월세를 내지 못하고 밀리는 경우가 생길 수도 있다.

 

결국 계약이 끝나는 시점까지 월세를 받지 못하는 경우도 존재하기 때문에 그것을 방지하기 위해서 일정의 보호받을 수 있는 금액을 설정한 것이다. 월세가 밀리게 되면 집에 대한 계약 종료 후 주인은 보증금에서 밀린 월세를 제한 나머지를 보증금의 명목으로 다시 돌려주면 된다. 대부분의 경우 월세는 밀리는 경우가 없다. 하지만 만약을 대비한 금액을 정해둔 것이다.

 

현실적으로 지금의 보증금은 그 집의 가치를 나타내는 것으로 볼 수 있다.

 

역세권, 신축건물, 리모델링 가구는 일반적으로 보증금이 비쌀 수밖에 없다. 대부분 보증금은 월세와 비례의관계를 가지고 있어 좋은 조건의 집들은 월세가 비싸고 그만큼 보증금의 가격도 올라가게 되어있다. 또한 

새로운 건물들은 임대인의 입장에서 많은 투자를한 경우이기 때문에 그것에 대한 보상을 위해서 보증금을 높게 책정하여 임대인들의 대출금을 메우는 명목으로 사용된다.

 

임대인 입장에서 보증금을 많이 받으면좋은 점이 많기 때문에 보증금을 올리는 대신 월세를 줄이는 방법이 있다. 서울시 기준으로는 보증금 100만 원당 월세 1만 원에 해당하는 금액으로 환산되기 때문에 500/40인 집을 1000만 원으로 보증금을 올렸을 경우 35만 원에 월세를 정할 수 있다. 하지만 이것은 전적으로 주인과 합의가 가능했을 때는 전제로 한다. 따라서 부동산 계약 시 보증금을 많이 지급할 수 있는 상황이라면 보증금에 대해서  상의를 한 후 계약을 하는 것이 좋다.

 

 

1-2. 월세

월세는 간단하게 생각해서 한 달 동안 임대받은 부동산을 사용한 비용을 내는 것이다. 월세를 낼 때 가장 중요한 것은 계약 시 선불, 후불의 내용을 계약서에 적어 놓는 것이다.

 

• 월세 선불 후불의 개념

 

월세가 선불인지 후불인지 구분을 하는 것은 세입자와 집주인이 합의하에 진행하는 것이지만, 세입자가 정확히 알고 있는 것이 좋습니다. 아무래도 집주인분들은 하나의 집만을 운영하는 경우가 적기 때문에 나중에 월세가 선불인지 후불인지 헷갈리는 경우가 많습니다. 

 

그렇기 때문에 이러한 것을 방지하기 위해서 미리 계약 시 선불과 후불의 명목을 적어 놓는 것이 좋고, 예를들어 '1월 15일에 선불로 월세를 입금함.' 이라던가 '3월 26일부터 후불로 지급하기로 함'의 방법으로 기록을 해 놓는 것이 좋다.

 

 

1-3. 관리비

월세 계약을 하는 경우 500/40/5와 같은 수치를 많이 볼 수 있다. 마지막에 해당하는 5만 원은 관리비를 얘기하는 것이다. 이 관리비는 임대인의 재량이기 때문에 확실히 어떤 부분이 관리비에 포함되는지 알아보는 것이 중요하다. 기본적으로 집을 살 때는 공과금이라는 것이 나온다. 공과금은 전기세, 가스비, 수도비가 존재한다. 부대비용으로는 인터넷 요금, 계단청소비용 등이 있다.

 

각각의 집마다 관리비에 포함되는 비용은 다르다. 관리비에 공과금이 포함되는 집도 있고, 인터넷 비용만 포함되는 집이 있다. 공과금과 부대비용은 월세 외에 임차인이 지급해야 되는 비용으로 대부분 월세만 생각하고 집을 계약하는 경우가 많지만 실제로 한 달에 들어가는 고정비용은 공과금, 부대비용을 포함한 총금액이다.

 

따라서 월세가 40만 원이라도 약 50~60만원을 한 달에 지불해야 된다고 계산하면 된다. 최근에 관리비 명목이 늘어나는 추세를 보이는 집들이 많은데, 그 이유는 임대인들이 월세를 받는 경우 일정 금액까지에 대해서 세금이 부과되기 때문에 계약은 관리비 명목이 적지만 실제로는 월세를 적게 받고 관리비를 많이 받는 경우가 있다. 

 

이러한 경우 직장인들의 경우 소득공제 시 월세로 지불한 금액이 적어지기 때문에 공제율이 떨어질 수 있다. 따라서 계약을 할 때 관리비 명목도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

 

 

2. 가계약금, 중개수수료

2-1. 가계약금

가계약금이란 마음에 드는 집일 경우 다른 사람들도 마음에 들어 하는 경우가 많다. 그렇기 때문에 미리 선점을 하기 위해서 공인중개사나 집주인을 대상으로 미리 계약하기 전 예약금을 걸어두는 것을 말한다.

 

대부분 보증금의 10%를 경우도 많지만 이것은 말 그대로 가계약금이기 때문에  어느 정도 조율은 가능하다. 주의해야 할 점은 가계약금은 그 집을 계약 한다는 조건하에 거는 비용이기 때문에 나중에 계약을 하지 못할 경우에는 돌려받지 못하기 때문에 신중하게 생각하고 가계약금을 거는 것이 중요하다.

 

 

 2-2. 중개수수료

처음 집 계약을 할 경우에는 무작정 살고 싶은 집에 찾아가서 집주인을 만날 수 없다. 따라서 우리는 공인중개사들을 찾아가 그 지역의 나와있는 집들을 살펴볼 수가 있고 어떤 집이 좋은지 나쁜지를 평가할 수가 있다. 집을 선택하다가 계약을 하게 되는데, 이때 공인중개사는 임대인과 임차인을 연결해주는 명목으로 수수료를 받는다. 이것을 중개수수료라고 한다.

 

예전의 경우 중개인들이 부르는 값이 중개수수료로 책정이 되어서 많은 사람들이 피해를 본 경우가 많았다. 하지만 지금은 법적으로 중개수수료가 정해져 있기 때문에 확실히 알아보고 중개수수료를 지불하면 된다.

 

중개수수료 계산기 바로가기

 

중개수수료는 집 계약이 완료된 시점에 지불하면 되고, 집의 용도에 따라서 수수료가 달라질 수 있기 때문에 정확히 확인을 하고 진행하는 것이 좋다. 집주인이 중개수수료를 지불하지 않기를 원하는 경우에는 집적 계약서를 쓰는 경우도 있다.

 

하지만 돌다리도 두드려 봐야 하기 때문에 부동산에서 계약서만을 따로 대필을 받는 경우도 있다. 이때 비용도 천차만별이지만 대부분 10만 원을 넘어가지 않는 한도에서 진행하는 것이 좋다. 이때 중개소의 직인이 들어가면 보증을 해준다는 의미이기 때문에 비용을 조금 더 받는 경우도 있지만 나중을 대비하기 위해 받아놓는 것이 좋다.

 

 

3. 월세 계약도 힘들다..

전세계약만큼 월세계약도 따져볼 것이 많다. 장판, 도배의 경우도 집주인들이 모두 지불해야 되는 경우이지만 대부분은 그렇지 않다. 임차인은 항상 손해를 보며 살지만 그럼에도 보상을 받을 것은 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요할 것이다.