전세계약 초보가 알아둬야할것!

전세, 월세 계약을 하는 대부분의 사람들은 항상 걱정이 앞선다. 보증금은 제대로 돌려받을 수 있을지, 전세 계약할 때 사기는 당하지 않을지, 임대인-임차인은 또 무엇인지 헷갈리고 잘 알지 못하는 부분이 많다. 이번 시간에는 전세계약을 할 때 알아둬야 할 많은 것들이 있지만 그중에서도 가장 중요한 몇 가지에 대해서 살펴보고 어떻게 준비를 해야 되는지 알아보도록 할 것이다.

 

 

1. 전세계약 시 알아둬야 할 것

 

등기부등본

 

전세계약 시 마음에 드는 집을 보았을 때 가장 먼저 해야 될 것은 등기부등본을 살펴보는 것이다.등기부등본이란 부동산에 관한 권리 관례를 적어두는 등기부를 복사한 증명 문서이다.

 

부동산의 지번, 토지의 종류, 구조등 현황을 살펴볼 수 있고 소유권, 저당권, 전세권 등 어떤 권리가 설정되어 있는지 표기해둔 문서이다.

 

등기부 등본은 전세계약 당시, 그리고 계약 후에도 전세계약을 한 집에 대한 정보가 반영되기 때문에 꼼꼼히 확인해야 된다. 등기부등본은 등기소에 집적 가거나 대법원 인터넷 등기소에서 열람이 가능하다.

 

 

 

  (1) 표제부

   
    부동산에 대한 정보 건물 위치, 구조, 면적, 대지권 등의 부동산 정보가 기재되어있고 건물의

   정확한 정보를 확인할 수 있다. 쉽게 부동산 건물이 어떻게 이뤄져 있는지 살펴볼 수가 있다.

 

  (2) 갑구

 

   과거와 현재의 소유자, 가압류, 가처분 등의 부동산 정보가 기재되어있다. 소유권에 관한 법적

   분쟁을 확인할 수 있는 부분으로 자세히 살펴보면 좋다.

 

  (3) 을구

 

  소유권 이외의 부동산에 관한 권리가 기록되어있는데, 소유권 이외에 담보로 부동산을 쓰고

   있다면 근저당권이 설정되어있는 것을 알 수 있다.

 

 

 

 

근저당

 

근저당이란 부동산을 가지고 담보대출을 했을 경우에 근저당을 설정하여, 후에 대출에 대한 채무를 이행하지 못할 경우 담보로 설정한 부동산에 대해서 우선 변제를 받을 권리(저당권)를 갖는 것이다.

 

근저당 설정은 은행이나 금융기관이 주로 진행하며, 개인이 대출을 받기 원하면 은행은 담보물을 감정하여 대출의 한도를 결정하고 근저당을 설정하여 대출을 해준다. 따라서 저당권이라는 것은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 특정 부동산을 담보물로 정해서 채권자가 그 담보물에 대해서 다른 채권자에 우선해서 변제받을 것을 목적으로 하는 권리이다. 따라서 전세 계약하는 집에 근저당이 설정되어있는 경우에는 주인에게 직접 근저당에 대한 정확한 사유를 물어보고 계약을 진행하는 것이 중요하다.

 

 

 

2. 다른 용어들

 

가압류

 

법원이 채권자를 위해 나중에 강제집행을 할 목적으로 채무자의 재산을 임시로 확보하는 일. 채무에 대한 소송이 진행되는 경우 판결문이 나오기까지 오랜 시간이 걸린다. 그 사이 채무자가 재산을 빼돌리는 것을 방지하기 위해 채무자 소유의 재산을 묶어두는 것을 말한다.

 

가처분

 

금전 채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 임시적인 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령 예를 들어 한 건물에 소유권을 가지고 분쟁이 있을 경우 어느 한 사람이 부동산을 처분할 수 있기 때문에 그것을 막기 위해서 가처분을 신청하는 것이다. 가처분을 신청한다면 신청자의 동의가 없으면 매매가 이뤄지지 않는다.

 

전세권

 

전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리. 전세권을 설정하면 전세로 들어가는 집의 등기부등본의 세입자의 이름이 올라가고, 계약을 한 부동산에 대해서 그 용도에 따라 사용한 후 부동산을 반환하면 되는 권리를 갖게 된다.

 

 

확정일자

 

법원이나 동사무소에서 인정하는 공식적인 임대차 계약날짜를 뜻한다. 계약서에 확인 도장을 찍는 것으로 입증하며 확정일자를 받게 되면 세입자는 대항력, 우선변제권을 받게 된다.

 

 

 

 

 

대항력

 

대항력이란 계약기간 동안 집주인이 달라지는 경우에도 퇴거 명령을 받아도 정해진 기간 동안은 거주할 수 있는 권리를 말한다.

 

 

우선변제권

 

전세로 계약한 집이 법정분쟁으로 인해 경매로 넘어갔을 경우 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 따라서 전세계약 후 확정일자를 받는 것이 중요하다. 확정일자는 등기소나 주민센터 또는 인터넷을 통해서 처리가 가능하다. 

 

중요한 것 중 하나는 확정일자의 효력은 단순 날짜만 받는 것으로 끝나는 게 아니라 전입신고와 입주가 동반되어야 한다. 이러한 이유로 대체적으로 전입신고와 확정일자를 같이 처리하는 경우가 대부분이다.

 

 

 

 

 

 

3. 다가구주택 VS다세대주택

 

차이점

 

 다가구 주택과 다세대 주택의 차이를 앎으로서 전세계약 후 향후에 일어날 일들에 대해서 대비를 할

 수 있다. 

 

 다가구주택은 한 명의 주인이 한 건물을 통째로 가지고 있는 것이라고 보면 된다. 반대로

 다세대 주택은 건물의 호수별로 주인이 따로따로 있다고 보면 된다. 

 

 예를 들어 이 두 주택에 대해서 경매로 건물이 넘어갈 경우 다가구주택의 경우 건물주는 한

 사람이기 때문에 모든 호수에 대한 권리관계를 따져서 법정분쟁이 일어나기 때문에 복잡한 경우가

 많다. 상대적으로 다세대 주택은 각 호수별로 임대인과 임차인이 존재하기 때문에 개별적으로

 이해관계를 따져서 법적 절차를 진행하면 된다.

 

 

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전세계약 초보탈출

 

 

전세계약금은 적은 금액이 아니기 때문에 이것저것 살펴볼 부분이 많다. 이번 시간에 살펴본 것은 그중에서도 중요하다고 생각하는 것이지 더 중요한 부분은 계약서를 하나하나 살펴보는 것이 가장 중요하다. 집을 마련하는 것은 허투루 하는 것이 아니라 꼼꼼히 살펴보고 진행하는 것이 중요할 것이다.

 

 

 

 

더 다양한 경제용어를

터득해가는 것이

중요할 것이다.