공시가격과 실거래가 그리고 공시지가는 어떤차이가 있을까?

국토교통부에서는 매년 공시지가를 발표한다. 그런데 이게 무엇을 의미하는지는 잘 모른다. 실제로 거래되는 토지의 가격은 다르기 때문이다. 그리고 실제로 매매를 하는 사람들은 한정적이기 때문에 관심이 없다.

하지만 공시지가라는 것을 정확히 알아두고 실거래와 어떤 차이가 있는지, 또 시세나 시가표준액, 기준시가 등등과는 무슨 차이가 있는지 앎으로써 부동산에 대한 지식을 더욱 넓힐 수 있을 것 같다. 비록 전, 월세의 비율이 많지만 언젠가를 위한 기대의 일환으로 준비하면 좋을 것 같다.

 

1. 부동산 가격의 종류

부동산 가격은 간단하게 5가지로 정의할 수 있다. 실거래가, 공시 가격, 공시지가, 시가, 감정평가액 이중 감정평가액은 감정사들이 사용하는 단어이기 때문에 실생활에서 필요한 앞선 네 가지의 정의와 활용적인 측면에서 알아보자.

1-1. 실거래가

실거래가의 정의는 부동산이 실제로 거래되는 가격을 말한다. 실거래가는 부동산을 사고팔았을 때 내는 세금인 양도세와, 취득세의 부과 기준이 된다. 

1-2. 공시 가격(기준시가, 시가표준액)

공시 가격의 사전적인 정의는 정부가 조사하고 산정해서 공시하는 가격을 말하며 땅에 대한 공시 가격을 공시지가라고 하며, 공시 가격은 토지와 주택 가격 모두를 포함하지만 통상적으로 주택의 가격을 의미하기도 한다. 공시 가격은 세금의 부과 방법에 따라 기준시가, 시가표준액으로도 표현한다. 공시가격은 세금을 통한 분류가 있고, 주택의 분류를 통한 방법이 2가지로 설명할 수 있다.

 

  (1) 세금을 통한 분류

 

공시가격	기준시가	시가표준액
국세, 종합부동산세 과세기준	국세 과세기준	지방세 과세기준
종합부동산세, 재산세	양도소득세, 상속세, 증여세 등.	취득세, 등록면허세, 재산세 등.

 

위의 세 가지 용어는 각각 관계부처가 산정한 과세의 기준이 되는 금액을 통한 분류를 한 것이다. 뒤에서 나올 토지의 개별공시지가, 주택의 개별 단독 주택 공시 가격, 공동주택 공시 가격이 공시되어있는 경우에는기준시가, 시가표준액, 공시 가격이 모두 동일하다. 즉 세 가지 금액은 같은 금액이라고 봐도 무방하지만 세금을 부과하는 데에 있어서 각 부처에서 기준을 잡기 위해 나눈 것이다. 예를 들면 우리가 집의 넓이를 평수로 계산하는 것과 제곱미터로 계산하는 것처럼의 관계로 해석하면 된다. 이러한 공시 가격은 또한 토지와 주택으로 나뉘는데 토지의 경우는 뒤에 공시지가에서 자세히 설명하는 것으로 하고 공시 가격에서는 주택을 살펴보면 된다.

 

  (2) 주택 분류를 통한 분류

표준단독주택 공시가격	개별단독주택 공시가격	공동주택 공시가격
국토부 장관이 1월 중(1월 말까지) 공시 한국감정원이 대표성이 있는 20여만 가구를 바탕으로 책정한 주택의 기준 가격	지자체가 매년 4월 30일까지 공시 표준 단독주택 공시 가격을 바탕으로 각  지자체가 시군별 단독주택에 대해  책정한 기준 가격(단독, 다가구, 다중주택)	국토부 장관이 표준 단독주택 가격 없이 매년 4월 30일까지 공시 (아파트, 다세대, 연립주택)
개별단독주택공시가격의 선정기준	각종 부동산세, 건보료 등 산정기준	각종 부동산세, 건보료 등 산정기준

 

 

1-3. 공시지가

토지에 해당하는 공시 가격이라고 볼 수 있으며, 국토교통부 장관이 조사, 산정하여 토지의 단위면적당 가격을 책정하는 것이다. 공시지가도 적정한 세금을 부과하기 위해서 정한 가격이라고 볼 수 있다. 그렇다면 국토부에서는 먼저 기준이 되는 토지의 가격을 선정하고, 이후 개별 토지의 가격이 선정된다. 전자가 표준지 공시지가이고, 후자가 개별공시지가이다.

표준지공시지가	개별공시지가
국토부 장관이 2월 중(2월 말까지) 공시 한국감정원이 전국  약 3800만 필지중 대표성 있는 50만 필지 단위면적당 가격을 공시한 것	지자체가 5월 31일까지 공시 표준지 공시지가를 바탕으로 전국의 각 필지별로 정한 가격을 공시한 것 (토지보상금, 각종 부동산세 산정기준)

1-4. 시가

우리가 대략적으로 예측하는 부동산의 가격을 시가라고 볼 수도 있다. 정확히 얘기하자면 시세와 같은 개념으로 한국감정원이나, 국민은행에서 발표한 가격을 시가로 인정한다. 시가는 투기지역이나 투기과열지구에서 주택담보대출의 한도는 정하는 기준으로 사용된다.

 

 

2. 세금 부과를 위한 다양성

공시지가, 공시 가격을 살펴보면서 느낀 점은 다양한 용어와 기준이 있지만 대부분이 정확한 세금을 부과하기 위한 것임을 알게 되었다. 각각의 가격별로 어느정도 차이는 있지만 그 쓰임새는 각각 정해져 있다는 것을 알게되었다. 

 

더 다양한 경제용어를

터득해가는 것이

중요할 것이다.